Het aankoopproces in Spanje uitgelegd: van privé-koopcontract tot eigendomsregistratie en belastingen zoals BTW, overdrachtsbelasting en meer. Wij van Tomas & Fem Casas zullen u altijd volledig assisteren in deze stappen.
2. Reserveringsproces
Wanneer er mondelinge overeenstemming is bereikt over de verkoopsom en de verkoper het bod accepteert, zal de makelaar vragen om een reserveringscontract te tekenen. Hierbij is het gebruikelijk om een reserveringssom te betalen tussen de € 3.000 en € 6.000. Deze reserveringssom zorgt ervoor dat de woning tijdelijk van de markt wordt gehaald en niet meer wordt geadverteerd. Het is belangrijk om het reserveringscontract serieus te nemen, aangezien de prijs is overeengekomen en vastgelegd, zonder verdere onderhandelingsmogelijkheden. Schakel daarom een deskundige in voordat een reserveringscontract wordt getekend en de reserveringssom betaald. Hoewel het niet verplicht is, stemmen sommige goede makelaars in met een bedenktijd van zeven dagen. Mocht tijdens het controleren van de woning blijken dat bepaalde zaken niet op orde zijn en de koper zich hiertegen onvoldoende heeft beschermd in het reserveringscontract (door middel van clausules en ontbindende voorwaarden), dan kan de koper de reserveringssom verliezen. Indien alles in orde blijkt te zijn, wordt het bedrag van de reservering in mindering gebracht op de te betalen verkoopsom.
Tijdens deze reserveringsfase worden alle ontbindende voorwaarden voor het uiteindelijke privé-koopcontract onderhandeld. De reserveringssom kan worden gestort op de derdenrekening van de makelaar. Als de makelaar geen derdenrekening heeft, wordt aangeraden om de reserveringssom op de derdenrekening van de advocaat te storten. Elke verkoper kan zijn eigen reserveringsvoorwaarden opstellen. Door aandacht te besteden aan deze details en goed voorbereid het proces in te gaan, kunnen onaangename verrassingen worden voorkomen.
3. NIE-Nummer
Bij het kopen van een huis in Spanje is het aanvragen van een NIE-nummer onvermijdelijk. Het Número de Identificación de Extranjeros (NIE) is een uniek, persoonlijk en exclusief nummer dat door het Directoraat-Generaal van de Politie aan buitenlanders wordt toegekend. Dit nummer is niet alleen noodzakelijk voor de aankoop van een woning, maar moet ook op alle openbare documenten worden vermeld. Een NIE-nummer is vereist voor onder andere de aankoop van een auto, het openen van een bankrekening, het afsluiten van een verzekering en contracten voor nutsvoorzieningen.
Het is belangrijk te begrijpen dat een NIE-nummer geen identiteitsdocument is. EU-burgers moeten samen met het NIE steeds een geldig identiteitsbewijs (zoals een paspoort of identiteitskaart) kunnen tonen. Op het moment dat u bij Tomas & Fem Casas een woning aankoopt, kunnen wij u ook voor u een Nie-nummer regelen.
4. Advocaat of Gestor
In Spanje speelt de advocaat een cruciale rol tijdens de onderzoeksfase van de aankoop van onroerend goed. De advocaat is verantwoordelijk voor het juridisch en fiscaal onderzoek bij de officiële Spaanse autoriteiten en controleert alle mogelijke belasting- en andere schulden die op het onroerend goed rusten. De advocaat verifieert of het huis en de grond correct zijn geregistreerd, of de verkoper officieel de eigenaar is en gerechtigd is het onroerend goed te verkopen. Mocht de advocaat onregelmatigheden ontdekken, dan kan hij samen met de koper een plan maken om deze op te lossen. Verder kan de advocaat informeren over diverse juridische en fiscale aspecten bij de aankoop en het bezit van onroerend goed, zodat precies duidelijk is wat er wordt gekocht en onder welke voorwaarden. Om consumenten te beschermen, is de Spaanse advocaat verplicht lid van de beroepsorganisatie voor advocaten (El Colegio de Abogados).
Onderzoek bij officiële autoriteiten en instanties kost in Spanje vaak veel tijd vanwege de beperkte automatisering en de gedecentraliseerde organisatie van deze instanties. Tijdens het onderzoek controleert de advocaat bij het Registro de la Propiedad, het Catastro en de gemeentelijke archieven de exacte juridische status van het onroerend goed en de eigenaar, evenals eventuele juridische correspondentie en schulden (zoals hypotheken en belastingaanslagen).
Het is van groot belang dat het onroerend goed vrij van huur, hypotheken, schulden en beslagen wordt overgedragen, anders worden deze automatisch op de nieuwe eigenaar overgeschreven.
Voor woningen op het platteland is het belangrijk dat een advocaat onderzoek doet naar het bestemmingsplan (non-urbanisable / rústico), de legaliteit van de bouw en de terreingrenzen. Eventueel kan een architect worden ingeschakeld voor onderzoek naar de exacte terreingrenzen, erfpacht, voorkeursrechten en erfdienstbaarheden zoals recht van overpad. Dit zijn taken die in Nederland door de makelaar worden uitgevoerd, maar in Spanje door de advocaat of architect.
Soms beweren verkopers of makelaars dat dergelijke onderzoeken overbodig zijn omdat alle gegevens openbaar zijn. Hoewel deze gegevens inderdaad openbaar zijn, zijn ze voor iemand zonder lokale kennis moeilijk te vinden. Het besparen van kosten op deze onderzoeken kan uiteindelijk duurkoop blijken.
Een belangrijk document tijdens deze fase is de Nota Simple Informativa (afgekort Nota Simple). Dit is een actueel uittreksel van de eigendomsakte zoals geregistreerd in het Registro de la Propiedad. De meeste Spaanse eigendommen staan hierin geregistreerd. Via een Nota Simple kan een makelaar of advocaat controleren of degene die het huis aanbiedt daadwerkelijk de (enige) juridische eigenaar is.
In de Nota Simple staan ook de oppervlakte van het huis en het perceel beschreven. Dit document kan worden opgevraagd bij het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad) door advocaten, makelaars of gestors. De inhoud van de Nota Simple vormt de basis voor het te ondertekenen privé-koopcontract. Het document geeft ook aan of de woning vrij is van hypotheken, schulden en beslagen. Tomas & Fem Casas heeft advocaten in het netwerk waar wij u mee in contact kunnen brengen om alles zo goed mogelijk te laten verlopen.
6. Het prive-koopcontract
Na de reserveringsfase wordt het tijd om het privé-koopcontract, oftewel het Contrato Privado de Compraventa, op te stellen en te ondertekenen. Dit document vormt een belangrijke stap in het aankoopproces. Uw advocaat kan u hierbij ondersteunen door namens u te onderhandelen over de specifieke verkoopvoorwaarden met de verkoper of diens advocaat. Deze voorwaarden, inclusief eventuele ontbindende clausules, worden vastgelegd in het privé-koopcontract. Dit contract is essentieel voor de uiteindelijke overdracht van de woning. Het wordt meestal opgesteld door de makelaar of de advocaat en bevat onder andere de details van de verkoop, zoals prijs, termijn en verantwoordelijkheden van beide partijen.
Contrato de Arras vs. Contrato Privado de Compraventa
Een belangrijk onderscheid in Spanje is het verschil tussen een Contrato de Arras en een Contrato Privado de Compraventa.
Het Contrato Privado de Compraventa (privé-koopcontract) is bindend en zonder ontbindende voorwaarden kan geen van beide partijen zich hier wettelijk aan onttrekken. De verkoper kan de koper juridisch dwingen om de woning te kopen, zoals in het contract overeengekomen.
Het Contrato de Arras, geregeld onder artikel 1454 van het Spaans Burgerlijk Wetboek, biedt daarentegen meer flexibiliteit. Bij dit type overeenkomst hebben zowel de koper als de verkoper de mogelijkheid om zich legaal terug te trekken, afhankelijk van de voorwaarden die in het contract zijn opgenomen. Het Contrato de Arras vereist altijd een aanbetaling, bekend als Arras.
Werking van de Aanbetaling (Arras)
Bij het tekenen van een Contrato de Arras betaalt de koper een deposito aan de verkoper als garantie dat hij het huis binnen een bepaalde termijn zal kopen. De hoogte van dit bedrag bedraagt meestal 10% van de koopsom. De regels voor wat er gebeurt bij terugtrekking zijn als volgt:
- Als de koper besluit de koop te annuleren, verliest hij de aanbetaling.
- Als de verkoper zich terugtrekt, is hij verplicht om het dubbele van de aanbetaling aan de koper terug te betalen.
Contrato de Arras Penitenciales
Een specifiek type Arras-contract is het Contrato de Arras Penitenciales. Dit contract biedt beide partijen de vrijheid om van de koop af te zien, zolang zij de overeengekomen consequenties accepteren:
- De koper verliest zijn aanbetaling (meestal 10% van de koopsom) als hij de koop annuleert.
- De verkoper moet bij annulering het dubbele van de aanbetaling aan de koper terugbetalen.
Dit type contract voorkomt vaak langdurige en dure juridische procedures. Door deze heldere afspraken kunnen beide partijen zonder verdere juridische conflicten een overeenkomst annuleren, indien nodig.
7. Notaris
Van Contrato Privado de Compraventa naar Escritura Pública
Van Privé-koopcontract naar Notariële Koopakte
In Spanje begint het eigendomsoverdrachtsproces vaak met het ondertekenen van een privé-koopcontract, zoals het Contrato de Arras of het Contrato Privado de Compraventa. Dit contract legt de afspraken vast tussen koper en verkoper, maar heeft nog geen officiële status in de eigendomsregistratie. De volgende stap is het ondertekenen van de Escritura Pública, de publieke koopakte, bij een notaris. Dit document is essentieel om de eigendomsoverdracht juridisch af te ronden.
In sommige gevallen kan de fase van het privé-koopcontract worden overgeslagen en kan de koper direct bij de notaris de Escritura laten opstellen en ondertekenen. De koper heeft de vrijheid om een notaris te kiezen waar deze akte wordt opgemaakt.
De Rol van de Notaris
De Spaanse notaris heeft een andere rol dan in Nederland of België. In Spanje beperkt de verantwoordelijkheid van de notaris zich tot:
- Het controleren van de identiteit van de partijen.
- Het verifiëren dat de Escritura correct is ondertekend.
De notaris controleert echter niet de juridische inhoud van het privé-koopcontract of de onderliggende documentatie, zoals de eigendomstitel of openstaande schulden op het onroerend goed. Deze controle valt onder de verantwoordelijkheid van de advocaat of makelaar van de koper. Ook de registratie van de eigendomsakte in het kadastrale register (Registro de la Propiedad) wordt niet door de notaris verzorgd, maar door de advocaat.
Betaling en Sleuteloverdracht
Op de dag van de ondertekening van de Escritura wordt de rest van de verkoopprijs aan de verkoper betaald. De eerder gestorte reserveringssom en aanbetaling worden in mindering gebracht op de totale verkoopsom. In Spanje gebeurt de betaling meestal via een gegarandeerde bankcheque op naam van de verkoper. Dit biedt meer zekerheid dan een bankoverschrijving, omdat de cheque direct overhandigd wordt bij de ondertekening. De sleuteloverdracht vindt plaats zodra de betaling is voldaan en de Escritura is ondertekend.
Documenten na Ondertekening
Na ondertekening ontvangt de koper van de notaris een Copia Simple, een eenvoudige kopie van de Escritura. Deze kan gebruikt worden om bij instanties en nutsbedrijven aan te tonen dat de koper de nieuwe eigenaar is. Ongeveer twee maanden later wordt de officiële, geregistreerde eigendomsakte verstrekt. Deze wordt doorgaans rechtstreeks naar de nieuwe eigenaar gestuurd, tenzij anders afgesproken met de advocaat of makelaar.
Met dit proces wordt u officieel eigenaar van de woning en kunt u het onroerend goed volledig naar wens gebruiken. Voor verdere ondersteuning en duidelijkheid over de registratie van de eigendomsakte is het raadzaam om uw advocaat of makelaar te raadplegen.
8. Registratie van de eigendomsakte: Registro de la Propiedad en Catastro
Na ondertekening van de eigendomsakte bij de notaris lijkt het misschien dat alles geregeld is. Veel buitenlandse kopers denken dat de Spaanse notaris de registratie in het kadaster verzorgt, maar dat is niet het geval. De eigendomsakte moet nog geregistreerd worden bij twee verschillende instanties:
- Registro de la Propiedad
- Catastro
Dit onderscheid kan verwarrend zijn, dus een nadere uitleg is belangrijk.
Registro de la Propiedad
Het Registro de la Propiedad is een register waarin eigendomsgegevens worden vastgelegd, zoals hypotheken, beslagleggingen en belastingschulden. Zoals eerder vermeld, worden eventuele schulden of beslagen automatisch op naam van de nieuwe eigenaar overgeschreven. Daarom is het cruciaal dat het onroerend goed bij de overdracht vrij van belastingen en beslagen wordt geleverd.
Het uittreksel van het Registro de la Propiedad wordt in het Spaans de “nota simple” genoemd. Hoewel inschrijving in dit register niet wettelijk verplicht is, wordt dit sterk aanbevolen. Zonder inschrijving ontstaat er namelijk een risico:
- Volgens het Spaanse Hooggerechtshof kan iemand al eigenaar worden door ondertekening van een privé-koopcontract.
- Echter, als een andere persoon met een privé-koopcontract voor hetzelfde onroerend goed zich wél laat inschrijven, kan er onenigheid ontstaan over wie de rechtmatige eigenaar is.
Door inschrijving in het Registro de la Propiedad wordt de eigendom officieel vastgelegd en heeft deze derdenwerking. Dit betekent dat uw eigendomsrechten beter beschermd zijn tegen juridische geschillen.
Catastro
Het Catastro is een onderdeel van de Spaanse belastingdienst (Hacienda/Agencia de la Tributaria). Hier wordt de fiscale (kadastrale) waarde van het onroerend goed geregistreerd. Deze waarde vormt de basis voor onder andere de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI).
In het Catastro worden met foto’s, tekeningen en plattegronden de exacte grenzen van het perceel vastgelegd. Dit is vooral belangrijk voor huizen en terreinen op het platteland.
In tegenstelling tot de registratie in het Registro de la Propiedad is registratie in het Catastro wél verplicht. Bij conflicten over eigendomsgegevens wordt de informatie in het Registro de la Propiedad echter leidend geacht.
Waarom registratie in beide registers belangrijk is
Om problemen te voorkomen, is het essentieel dat het onroerend goed correct op uw naam wordt ingeschreven in zowel het Registro de la Propiedad als het Catastro. Het is daarnaast belangrijk dat de informatie in beide registers met elkaar overeenkomt. Dit proces kan het beste door een advocaat worden afgehandeld.
Als er een hypotheek op het onroerend goed rust, is inschrijving in het Registro de la Propiedad wél verplicht.
9. Betaling van Belastingen
Na ondertekening van de eigendomsakte bij de notaris moet de Spaanse overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) worden aangegeven en betaald. Deze belasting is gebaseerd op de verkoopprijs in de nieuwe eigendomsakte. Het is raadzaam om deze aangifte door een advocaat te laten verzorgen.
Overdrachtsbelasting en Belastingbetaling
De hoogte van de overdrachtsbelasting is afhankelijk van de autonome regio waarin de woning zich bevindt en dient binnen 30 dagen na de ondertekening bij de notaris te worden voldaan. De belastingen kunnen variëren op basis van de aard van de woning (nieuwbouw of bestaande bouw):
Hier is een overzichtelijke tabel met de verschillende belastingen bij het kopen van een woning in Spanje:
| Belasting | Percentage/Bedrag | Opmerkingen |
|---|---|---|
| BTW (IVA) | – 10% voor nieuwbouwwoningen | Verlaagd tarief van 7% op de Canarische Eilanden en 4% voor sociale woningbouw. |
| – 21% voor commerciële panden en land | Alleen van toepassing bij nieuwbouw. | |
| Stempelbelasting (AJD) | 0,5% – 1,5% van de aankoopprijs | Variabel per autonome deelstaat. Alleen van toepassing op nieuwbouw. |
| Overdrachtsbelasting (ITP) | 6% – 10% van de aankoopprijs | Variabel per autonome deelstaat. Toepasselijk bij de aankoop van bestaande woningen. |
| Plusvalía | Afhankelijk van de waardestijging | Gemeentelijke belasting. Meestal betaald door de verkoper, tenzij contractueel anders bepaald. |
| Onroerendgoedbelasting (IBI) | 0,3% – 1,3% van de kadastrale waarde | Jaarlijkse gemeentelijke belasting. Tarief varieert per gemeente. |
Deze tabel biedt een helder overzicht van de belangrijkste belastingen die van toepassing zijn op het kopen en bezitten van onroerend goed in Spanje.
10. Overdracht
En dan is het eindelijk zo ver! De overdracht van het onroerend goed. Overdracht (of transport) is de term die gebruikt wordt voor het ondertekenen van de definitieve transportakte (= Escritura de Compraventa). De overdracht vindt plaats op een in het contract bepaalde datum, meestal twee tot drie maanden na de ondertekening van het voorlopig koopcontract (hoewel deze datum gewijzigd kan worden).
Bij de overdracht wordt de verkoopakte ondertekend, het wettelijke eigendom van een onroerende zaak overgedragen en de totale aankoopprijs plus overige kosten zoals notariskosten (notario), belastingen en leges voldaan (deze kunnen echter ook naderhand voldaan worden). Zodra alle benodigde stukken met betrekking tot de aankoop bij de notario aanwezig zijn, zal hij contact opnemen met de koper en verzoeken het restantbedrag van de aankoopprijs na aanbetaling te betalen en, indien van toepassing, informeren naar het hypotheekbedrag. Hij zal verder een rekening sturen voor zijn diensten en alle verschuldigde belastingen, die normaliter binnen 30 dagen na de overdracht voldaan dienen te worden (van tevoren navragen). Bij die gelegenheid zal de notario ook een concept van de koopakte doen toekomen (doet hij dat niet, dan zelf navragen). Dit concept dient volledig te zijn en geen blanco ruimtes te bevatten die later ingevuld kunnen worden. Indien de koopakte niet begrepen wordt, dient deze door een advocaat te worden gecontroleerd (of de advocaat kan opdracht worden gegeven een koopakte op te stellen).
